주택 임대계약시 확인사항

<임대차계약 시 확인사항>임대권한이 있는지(소유권자 및 대리인)와 계약을 하되 등기부상 본인명의인지 여부를 주민등록증으로 확인하고 대리인이 나올 경우 위임장과 인감증명서를 확인한다.

① 임차주택의 사용부분을 계약서상에 정확히 표시
② 계약금,잔금의 금액,지급일정과 임대차기간 명시
③ 임대료 지급방법 표시
④ 전임차인의 퇴거일과 입주일 확인
⑤ 전임차인의 관리비 등 제세공과금 처리
⑥ 시설상태 및 수리여부 확인
⑦ 구조변경 및 원상회복문제 확인
⑧ 위약 및 계약해제 사항 확인
⑨ 특약사항란은 구체적으로 기입
⑩ 중개수수료 지불문제 확인
⑪ 중개대상확인·설명서 작성 및 교부

<권리관계 확인>

전세계약 전에 등기부등본을 발급해 보는 것은 필수적이다. 등기소에서 등기부등본을 발급받아 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계를 철저히 확인해 이 같은 내용이 있으면 계약하지 않는 것이 좋다. 이런 주택의 경우 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있기 때문이다.
만약 근저당권이 설정된 경우 주택가격에서 선순위 근저당금액을 뺀금액이 전세금보다 많다면 큰 문제가 되지 않는다. 하지만 주택 값이 폭락할 경우나, 경매낙찰가액이 주택값보다 턱없이 적을 경우엔 선순위 근저당금액을 제하고 전세보증금을 보전받는 일이 쉽지 않기 때문에 100% 안심할 수 없다. 또 집주인이 자주 담보물권을 설정하는 경우도 훗날 세입자의 안전에 위협이 될 수 있으므로 피하는 것이 좋다. 따라서 웬만해서는 선순위 근저당이 설정된 집에 전세를 들지 않는 것이 좋다.
가등기, 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다. 소유권이전청구권가등기는 매매계약에서 설명한 대로, 소유권이 불분명한 상태이며 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있고, 기존 소유주와 맺은 전세계약자는 전세금을 보호받을 수 없다. 가처분은 한 주택을 놓고 두 사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유권자 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보전한 상태를 말한다. 이런 상태에서 가처분등기를 한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법 점유자가 돼 강제 퇴거 당하는 것은 물론 전세금도 돌려 받지 못할 수도 있어 주의를 요한다.

<확정일자 받기>

확정일자란 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자인(印)을 말한다. 그 기입된 일자 현재 해당 문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것이다.
전세계약서에 받는 확정일자는 청구자의 성명과 문서명을 확정일자부에 기입하고 확정일자부의 번호를 계약서에 쓴 후, 확정일자인을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재하는 순서이다. 임대인의 동의없이 임차인 혼자 청구할 수 있으며 전세계약서를 공증받았을 경우는 이미 확정일자를 갖춘 것으로 간주돼 별도로 청구할 필요가 없다. 또 반드시 임차인이 해야 하는 것이 아니며 계약서를 소지한 사람이면 누구나 대신 받을 수 있다. 확정일자인을 동사무소, 등기소, 공증사무실에서 받을 수 있고 수수료는 1,000원이다.

리모델링 추진 3곳 중 1곳은 중단,보류

[GRAPH & CHART]로 보는 부동산




사업 추진 40% 이상 보류 또는 중단
아파트 리모델링 수직증축 및 일반분양 허용이 불허되면서 리모델링 초기 사업장의 사업 추진이 어려워 질 것으로 보인다.

부동산114 (www.r114.co.kr)에 따르면 서울, 경기에서 리모델링을 추진했거나 추진 중인 전체 물량 중에서 사업이 실질적으로 추진되는 곳은 52% 정도이다. 48% 이상은 사업 추진이 보류되거나, 사업 자체가 무산된 상황이다. 서울은 총 5만6천75가구 중에서 2만8천944가구로 58%, 경기도는 총 4만7천839가구 중에서 2만7천806가구로 52%가 리모델링 사업 추진에 나서고 있다.

서울은 강남, 서초, 노원, 성동에 집중되어 있다. 경기도는 사업 추진 중인 31개 단지에서 1기 신도시가 26곳을 차지한다. 추진되고 있는 사업장도 수직증축 법안 통과를 예상해 사업계획을 세우며 사업 추진 속도를 늦추고 있었다.

리모델링 추진 단지 옥석 가려 선택
리모델링 사업 방식이 기존대로 유지됨에 따라 조합원 추가 부담금이 줄어들지 않아 사업 추진 속도는 여전히 지지부진한 형태를 보일 것으로 전망된다. 또한, 리모델링 가능 연한이 도래한 준공 연도 15년 지난 아파트 거래 시장 투자 수요 관심도 줄어들 것으로 예상한다.

그러므로 리모델링 사업 추진이 원활해 사업 기간이 길어지지 않을 단지를 선택해야 한다. 입지여건이 양호하고, 소형면적으로 구성되어 조합원 사업 추진 의지가 높고 대단지보다는 500가구 미만의 소규모 단지가 좋다. 리모델링을 통해 성공한 서초구 방배동 궁전아파트(총 216가구)도 단지 규모가 적어 조합원 동의서 받기가 수월해 사업 추진이 5년 채 걸리지 않았다.

현재 리모델링 추진 방식은 전용면적 30% 이내에서 수평으로 늘려 짓거나 지상 1층에 필로티 구조로 할 경우 1개 층을 높여 지을 수 있다.

아파트 시장의 탈동조화(decoupling)

최근 부산지역의 아파트 가격 상승률이 경남지역뿐만 아니라 수도권 이외 다른 지역에 비해 상대적으로 높음을 두고 ‘부산 발 훈풍’이라 일컫고 있다. ‘부산 발’이라는 기점(origin)을 두고 나온 말이니 대전 등을 거쳐 서울,수도권을 종점(destination)하는 가격 상승의 방향성을 염두에 둔 것이라 이해할 수 있다. 즉, 부산의 아파트 매매가격과 청약열기 등의 상승세가 다른 지역으로 옮아 갈 것이라는 기대감이 반영된 결과라고 할 수 있다. 이런 와중에 얼마 전 행정복합도시인 세종시 첫마을 아파트 청약 결과 일반분양 1~3순위와 무순위 청약에서 2.4대 1의 경쟁률로 전 주택형이 청약 마감됐다. ‘부산 발 훈풍’의 물결효과(riffle effect) 때문일까?

마린시티 등 해운대로 대변되는 국지적인 시장의 가격 상승은 예외적이었지만 하향 안정세라는 추세는 현재까지도 부산지역의 가격 특성을 설명하기에 유효하다. 그렇다면 그럼에도 왜, 부산지역의 아파트 매매가격 상승과 청약 열기가 이슈화되는 것일까에 대한 설명이 필요하다. ‘부산 발 훈풍’으로 일컬어지는 부산지역의 가격상승의 배경은 이렇다. 아파트 가격이 꼭지를 향하던 2005년을 전후한 시점에 서울 및 수도권지역의 아파트 가격 상승에 대한 조치로 ‘8.31대책’ 등이 발표되면서 건설사들은 주 사업장을 서울과 수도권을 피해 부산 등 지방으로 이전한다. 사업장만이 바뀐 것이 아니다. 이때 야기된 고분양가와 중대형 평형의 공급 결과는 소비감소로 이어지면서 미분양 물량의 적체라는 문제를 잉태한다.

분양가는 높은 상황에서 중대형 평형이 공급되니 수요자들의 수요는 급감했고 2007, 8년의 금융위기와 최근의 유럽 발 재정위기에 이르기까지 이러한 추세는 현재까지 연장되었다. 이것은 결국 시장의 수급불균형이 내재적으로 커지고 있었음을 의미한다. 그러던 차에 여전히 가격 경쟁력이 높은 해운대라는 지역에 평균 수준의 분양가격으로 중소형 평형이 공급된 것이다. 몇 년 동안 시장 수요에 부합하지 않는 상품들에 비해 경쟁력이 있는 상품이 출시되자 당연히 사람들은 주목했고 그 결과는 높은 청약경쟁률로 나타났다. 즉, 바닥이라는 인식론이 확대된 상황에서 전세가 상승은 매매가격의 상승 모멘텀을 자극시켰고 입지와 가격 경쟁력이 있는 상품이 출시되자 청약경쟁률에 불이 붙은 격이다. 적절한 타이밍에 적절한 상품이 만든 ‘히트 엔드 런(Hit & Run)’ 상황인 셈이다.

부동산 정보업체인 부동산 114의 자료에 따르면 2010년 11월26일 기준 전국 평균 전세가격은 전주대비 0.08% 수준이나 부산은 0.16%로 서울, 대구의 0.05%의 두 배 이상의 상승세를 보이고 있다. 매매가격 역시 전주 대비 전국 평균 0.03% 상승했으나 부산은 0.14%로 6대 광역시 가운데 가장 높은 수준이다. 계절적 비수기임에도 이러한 가격 변동에 주목하는 것은 최근의 금리 인상과 연평도사태 및 국제 경제 여건이 좋지 않음에도 최근의 전세가 상승과 중소형 중심의 매매가격 상승이 자칫 소비자들의 가격 상승에 대한 ‘기대심리’를 부추길 수 있기 때문이다.

경제용어 가운데 ‘탈동조화(decoupling)’라는 용어가 있다. 사전적으로는 ‘동조화(coupling)의 반대 개념으로 한 나라 또는 일정 국가의 경제가 인접한 다른 국가나 보편적인 세계경제의 흐름과는 달리 독자적인 경제흐름을 보이는 현상’을 말한다. 부동산 시장과 관련해서는 ‘서울,수도권시장과 지방시장이 같지 않은 상태에서 독자적인 시장을 형성’하는 정도로 이해하면 될 듯 싶다. 물론 완전히 독자적인 것을 말하는 것은 아니다. 여전히 소비의 주체라고 할 수 있는 베이비부머들이 두텁게 존재하는 한 어느 정도의 영향을 주고받는 것이 불가피하지만 예전과는 확연히 다르다는 얘기다. 결국 부동산 시장의 차별화와 양극화가 진행된 결과라는 점에서 앞으로의 시장 상황 전개와 관련해서 의미하는 바가 크다 할 수 있다. 서울과 부산을 사이에 두고 나타나고 있는 가격 상승률에 기초한 최근의 ‘북저남고’ 현상은 탈동조화의 초기 모습일 수 있다는 점에서 이전의 상황과는 다르다. 서울ㆍ수도권과 지방이 다르고 지방 내에서도 각기 다른 시장이 존재한다. 각기 다른 것이 독자적인 특성을 보이는 탈동조화는 지방에서부터 시작되고 있는지 모른다.

등기부등본 보는 법

<부동산 등기란?>토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서 누가 점유하고 있는지 또는 소유하고 있는지 알기가 쉽지 않다. 때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재해 일반인에게 공시한다. 이것이 바로 부동산 등기제도이다. 따라서 누구든지 등기부를 열람하거나 등본을 발급받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번·지목·구조·면적 등 표시사항과 소유권·지상권·저당권·전세권·가압류 등 권리관계를 알 수 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경됐을 경우 등기가 되어야만 그 효력이 생긴다. 이 같은 등기의 의미를 간단한 예로써 알아보자. 예컨대, "갑"이 자신의 집을 "을"에게 매도하고 잔금까지 모두 받은 후 그 집을 다시 "병"에게 매도하고"을"보다 먼저 "병"에게 소유권이전등기를 해 주었다면, 그 집에 대한 소유권은 "병"이 취득하게 된다.

<등기부등본의 구성>
등기부등본은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소돼 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성된 등기부등본을 발급한다.

<등기부등본상 권리순위>
등기부에는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여 같은 구에서는 그 순위번호에 따라 등기의 순위가 가려진다. 또 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기의 경우는 순위보전의 효력이 있어 본등기가 이뤄지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위를 가린다.

<등기부등본의 확인사항>
등기부등본의 구성


등기부등본상 권리관계 분석

가). 소유권의 진정성 판단, 기타 권리취득 가능성의 확인사항

나) 권리분석 대상물의 기본적 확인사항


※ 넓은 의미의 권리분석
넓은 의미의 권리분석은 부동산의 물리적인 내용과 잠재적 활용가치를 가리킨다. 이 같은 부동산의 물리적 내용과 가치는 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장, 토지이용계획인원 등을 통해 확인할 수 있다. 건축물관리대장과 토지대장은 해당 건물과 토지의 물리적 내용을 알아볼 수 있는 장부이며, 토지이용계획확인원은 해당 토지의 행정적 규제사항을 확인할 수 있는 자료이다.

상가 임대계약시 확인사항

<점포 임차할 때 유의사항>① 계약은 당사자 사이의 합의만 있으면 되는 것이고 서면으로 하지 않은 구두계약도 계약으로서 효력이 있다. 그런데 계약서는 증거법상 처분문서라고하여 계약서작성 사실만 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 내용과 다은 사실인정을 할 수 없으므로 계약서와 다른 구두약속이 있다면 반드시 계약서에 특약으로 기재해 두어야 한다. 구두약속은 증인이 없으면 입증이 어렵고 증인이 있다 하더라도 법원은 당사자가 신청한 증인의 증언을 쉽게 믿지 않는다는 것을 유의하여야 한다.
② 임대인은 등기부등본에 기재된 점포소유자이어야 하고 만약 소유자 본인이 아닌 경우에는 소유자의 인감증명서와 인감이 날인된 위임장을 첨부하여야 한다.
③ 임차할 부분을 계약서에 특정해야 하는데 부동산 등기부등본상의 점포호수를 정확히 표시하여야 하고 면적도 건축물관리대장으로 확인하는 것이 좋다.
④ 임대인은 임대차기간 동안 임차인이 목적물을 사용수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 수선의무가 있고, 수선의무가 지연되어 목적물 일부를 사용할 수 없다면 그 부분에 대한 임대료 지급을 거절할 수 있으나 번거로울 수 있으므로 임대차계약 전에 점포의 구조와 시설상태 및 수리여부를 확인할 필요가 있고 상당한 수리를 요하는 경우 그에 관하여 합의하고 특약으로 명시하는 것이 좋다. 임대차계약을 한 경우 임대차 개시 당시의 목적물 현황을 사진으로 찍어 두는 것이 분쟁에 대비하여 필요하다.
⑤ 대형빌딩과 같이 다수의 임차인을 상대로 동일한 양식의 계약서를 사용한 경우는 "약관의 규제에 관한 법률"이 적용되는 약관에 해당된다. 약관은 사업자가 다수의 고객과 계약을 일정한 양식에 의하여 체결하는 계약의 내용이 되는 것을 말한다. 아울러 약관에서 고객에게 불리한 조항은 무효가 됨을 알아두어야 한다.

<계약시 권리금처리>

권리금이란 점포의 운영자가 가게를 운영하면서 확보한 고정고객 점포의 지명도등에 대한 대가로 새로 점포를 얻으려는 세입자에게 요구하는 웃돈을 말한다. 일종의 프리미엄이라 할 수 있는데 여기서는 보통 인테리어비용이 포함된다. 권리금은 대체로 건물주인이 묵시적으로 인정해 주지만 법적인 보장을 받지 못하는 맹점이 있기도 하다. 건물주가 모르는 권리금은 종종 건물주인이 직접 건물을 사용하고자 할 때 분쟁의 소지가 된다. 따라서 권리금이 붙은 점포를 얻을 때에는 이 같은 사항을 건물주인에게 알리고 "권리금 인정여부"에 대한 서명동의를 받거나 계약서에 권리금관계를 써 넣는 것이 좋다. 법적인 임대기간이 끝난 후 재계약을 하지 않고 상당한 시간이 지난 후 계약을 해지하기 위해서는 임대인은 6개월 전에 임차인은 1개월 전에 서면(내용증명)을 통해 당사자에게 해약을 통고해야 한다.

① 건물주가 바뀌었을 경우 보증금과 권리금은 어떻게 되는가?
임대기간 중 임대한 건물이 다른 사람에게 팔렸을 경우 임차권 등기를 갖추지 않는 한 새 건물주의 재량권이 우선이다. 임대료와 보증금을 올려줄 것을 요구하거나 여의치 않으면 비워달라 요구해도 따를 수밖에 없다. 이때 다시 그러한 일이 반복될 것에 대비하여 임차권 등기절차에 협력할 것을 임대인에게 요구할 수 있다. 계약서를 포기할 경우 거래 관행상 이사비용과 중개수수료 정도는 종전의 건물주에게 받을 수 있다.

② 권리금 회수는 어떻게 하는가?
점포가 수차례에 걸쳐 임차인이 바뀌면서 고객의 권리금이 형성되었을 때 건물주의 묵시적인 동의가 있다고 판단할 수 있다. 그리고 임대인이 보증금과 월세를 받으면 임차인이 누구든 상관없다고 여기는 경우도 마찬가지이다. 이러한 상황에 접할 때 임차인은 임대인에게 권리금에 대한 확인을 받아야 한다.

③ 계약종료 후 권리금 반환은?
임대차 기간은 상가임대차보호법으로 인해 2년기간을 단위로 갱신된다. 임대인이 점포계약을 갱신해 주지 않으면 임차인은 점포를 비워줘야 한다. 이때 보증금은 당연히 돌려받게 되지만 권리금은 점포사용 이외에 부수적으로 발생하는 특별이익에 대한 대가로 주고받는 것이기 때문에 반환을 청구할 수 없다.

소유권 이전등기

<소유권 이전등기란?>부동산매매계약에 의하여 부동산을 매입하여 매수인 앞으로 부동산 소유권을 명의 이전하기 위해 하는 등기이다. 이 신청에서 매수인은 등기권리자, 매도인은 등기의무자라고 한다.
부동산을 매수하여 등기이전을 할 수 있는 날로부터 60일 이내에 해야한다. (지연시는 과태료 부과)

<등기이전에 필요한 서류>

1. 매도인 준비서류

① 등기권리증(등기필증)
② 매도용 인감증명서 1통(매수인의 인적사항기재) : 발행일로부터 6개월이내
③ 양도신고확인서 1통(1가구1주택에서 3년이상 보유후 매도한 경우는 해당 안됨)
: 매도인이 잔금일전에 세무서에 거래 내용을 신고하면 발급 가능
④ 주민등록등본 1통(등기부상 주소가 기재되도록 가능하면 주민등록초본 발급을 권장)
⑤ 검인받을 매매계약서 4부(원본2부 사본2부도 가능)

2. 매수인 준비서류

① 토지대장 1통
② 검인계약서 2통
③ 건축물관리대장 1통
④ 본인의 주민등록등본 1통
⑤ 제1종 국민주택채권매입필증 1통
⑥ 등록세 영수필 확인서o통지서 각 1통
법무사를 통해 등기를 하는 경우: 매수인이 주민등록등본 2통을 추가적으로 준비하고 등록세, 인지세, 국민주택채권매입금액 및 수수료를 법무사에게 주면 된다.

<소유권 이전등기 절차>

바비인형이 되고 싶었던 김새롬, 하지만 이건 좀 무리수야

김희철 빼닮은 中 소년 화제 '너무 똑같아 소름이...'

[티브이데일리=김지현 기자 김은혜 중화권전문기자] 중국의 한 소년이 그룹 슈퍼주니어의 멤버 김희철과 닮은 외모로 화제를 모으고 있다.

최근 중국의 각종 커뮤니티 포털사이트 게시판에는 김희철과 쏙 빼닮은 얼굴을 한 중국의 소년이 누리꾼들의 이목을 집중시키고 있다.

눈,코,입이 매우 흡사해 중국 팬들을 놀라게 만든 것. 처음 이 소년의 사진은 중국 온라인에서 '김희철의 어린 시절 사진'이라는 제목으로 떠돈 바 있다. 닮아도 너무 닮아 김희철 당사자라고 생각했던 것.

하지만 이 소년은 김희철이 아닌 중국의 평범한 학생인 것으로 알려졌다. 실제로 소년은 김희철을 닮은 외모로 주변에서 높은 인기를 누리고 있다고 한다. 슈퍼주니어의 높은 인기 덕에 주목을 받고 있는 것.

사진을 본 누리꾼들은 "김희철과 정말 닮았다. 소름이 끼칠 정도로 닮았다", "김희철의 친동생이라고 해도 믿을 것 같다", "김희철과 만난다면 형제처럼 보일 듯"이라는 등의 댓글들을 올렸다.