오피스텔 시장 전망과 투자 전략

지난 2010년 수도권 아파트값은 재건축을 비롯해 일제히 하락세를 보였지만 오피스텔은 서울 지역이 3.4% 오르는 등 상대적인 강세를 보였다. 전,월세 가격도 소형 오피스텔을 중심으로 상승했다. 한정된 공급량에 비해 관심 수요가 늘어났기 때문이다. 아파트 전세물건이 부족해 대체 상품으로 떠올랐고 당장 내 집을 마련하기 힘든 젊은 세대, 신혼부부와 싱글족 같은 소규모 세대가 도심 오피스텔을 선호하면서 수요가 몰렸다. 집값 하락과 부동산 시장 침체로 투자성이 저하되면서 임대사업을 목적으로 하는 투자 수요도 증가했다. 은퇴를 시작한 베이비부머 등 매달 안정적인 현금흐름을 원하는 투자수요자들의 관심이 꾸준히 이어질 전망이다.

반면 연간 서울 수도권에 공급되는 오피스텔 분양, 입주 공급 물량은 각각 5천여실 안팎으로 많지 않아 수요가 몰릴 경우 수급불균형이 나타날 것으로 보인다. 임대료는 물론 매매가격 상승이 이어질 수 있다. 수익성이 우수한 도심과 역세권, 업무지구 주변과 대학가, 주거 선호지역 등지의 오피스텔이 인기를 끌 전망이고 2011년 분양에 나서는 신축 오피스텔에도 수요 관심이 예상된다. 특히 올해 선보일 오피스텔 사업장은 마포, 성동구, 정자동 등 대부분 세입자 구하기가 수월한 역세권과 업무시설 밀집지역 주변에 위치해 있어 높은 관심이 예상된다. 문정동과 천호 일대, 인천 및 경기 주요 도시에서도 비교적 규모가 큰 단지형 오피스텔 물량이 선 보일 예정이어서 눈길을 끌 전망이다.

오피스텔 투자할 때 주의할 점은,
기존 오피스텔은 상대적으로 매입 투자금 부담이 적고 기존의 운영 이력을 보면 구체적인 수익률을 예측할 수 있다. 대신 노후 건물일수록 관리비나 수리비 부담이 커지고 세입자들의 선호도가 떨어지는 단점이 있다. 반대로 신축 오피스텔은 최신 디자인과 외관, 시설 등으로 인해 세입자를 유치하기 수월하지만 초기 매입자금이나 분양가 부담이 크다는 약점이 있다. 또한 정확한 공실과 수익률 산정이 쉽지 않다. 따라서 투자자 개인의 자금력과 투자 기간, 목표 수익률에 맞춰 기존 오피스텔과 신규 분양상품 중에서 매입 대상을 결정하는 것이 좋다.

그 밖에 오피스텔에 투자할 때는 지역별, 상품별로 투자성이 크게 차이가 날 수 있기 때문에 배후수요가 탄탄하고 공실률이 낮은 곳에서 임대료가 잘 나오는 상품을 선별 투자해야 한다. 또한 현장 실사와 구체적인 투자수익률 분석을 거쳐 개별 상품의 수익률을 꼼꼼하게 따져보고 투자 결정을 내려야 한다. 최종 수익률을 따질 때는 초기 매입자금뿐만 아니라 관리비용, 세금부담, 감가상각 등 추가적으로 소요될 제비용을 모두 포함해야 최대한 정확한 수익률 예측이 가능하다.

최근 수요 선호도가 높은 소형 오피스텔이 투자 대상으로 적당하고 복합건물이나 단지형 오피스텔처럼 규모나 시설, 편의시설 등이 잘 갖춰진 오피스텔이 좋다. 수요 선호도가 높아 공실이 적고 월세도 비교적 높게 책정되기 때문에 임대사업 목적의 투자자에게 적합하다. 최근에는 스튜디오형과 분리형, 원룸과 투룸 등 다양한 유닛도 개발돼 수요 니즈에 따라 선택의 폭도 다양해졌다. 바닥난방면적 확대 등 완화된 건축규제에 맞춰 지어진 곳이면 더욱 유리할 수 있다.

관리비가 과도하게 비싸지 않으면서 월임대료와 분리돼 있는 상품이 임차인 구하기에 수월하고 세입자의 심리적 부담을 줄여준다. 건물 관리나 임차인 관리 등을 담당하는 전문 중개업소나 업체가 따로 있으면 임대 경험이 없는 투자자들도 세를 놓고 운영하기 수월하다.

오피스텔의 경우 아파트 등에 비해 매매가격 자체 상승폭이 크지 않고 대체로 임대수익률만으로 투자성을 판단해야 하므로 실질 임대수익률이 높아야 하며 경매나 급매물 매입 등을 통해 투자금을 최소화하고 수익률을 극대화하는 방안을 찾는 것이 중요하다. DTI 규제가 적용되지 않으므로 적절한 소액 대출을 이용해 레버리지 효과를 살려보는 것도 방법이 될 수 있다.

또한 아파트에 비해서 초기 매입자금 부담이 적고 임대수익률이 높기는 하지만 처분할 때 매매차익을 기대하기 어렵고 아파트와 비교하면 전용률이 낮은 경우가 많으므로 실평수 기준의 3.3㎡당 분양가를 따져보는 절차도 필요하다.

한편 아파트처럼 오피스텔도 대형 시공사의 브랜드 오피스텔이 최근 좋은 분양성적을 내고 있어 앞으로는 오피스텔도 인기 브랜드를 단 상품들이 지역 랜드마크로 자리매김할 전망이다. 최근 분양하는 오피스텔 물량 중에는 시리즈 분양을 통해 오피스텔 자체 브랜드를 강화하려는 시도를 하는 곳도 찾아볼 수 있다. 신축 오피스텔 투자를 위해 청약 대상을 고를 때 참고할 대목이다.