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주택 임대계약시 확인사항

<임대차계약 시 확인사항>임대권한이 있는지(소유권자 및 대리인)와 계약을 하되 등기부상 본인명의인지 여부를 주민등록증으로 확인하고 대리인이 나올 경우 위임장과 인감증명서를 확인한다.

① 임차주택의 사용부분을 계약서상에 정확히 표시
② 계약금,잔금의 금액,지급일정과 임대차기간 명시
③ 임대료 지급방법 표시
④ 전임차인의 퇴거일과 입주일 확인
⑤ 전임차인의 관리비 등 제세공과금 처리
⑥ 시설상태 및 수리여부 확인
⑦ 구조변경 및 원상회복문제 확인
⑧ 위약 및 계약해제 사항 확인
⑨ 특약사항란은 구체적으로 기입
⑩ 중개수수료 지불문제 확인
⑪ 중개대상확인·설명서 작성 및 교부

<권리관계 확인>

전세계약 전에 등기부등본을 발급해 보는 것은 필수적이다. 등기소에서 등기부등본을 발급받아 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계를 철저히 확인해 이 같은 내용이 있으면 계약하지 않는 것이 좋다. 이런 주택의 경우 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있기 때문이다.
만약 근저당권이 설정된 경우 주택가격에서 선순위 근저당금액을 뺀금액이 전세금보다 많다면 큰 문제가 되지 않는다. 하지만 주택 값이 폭락할 경우나, 경매낙찰가액이 주택값보다 턱없이 적을 경우엔 선순위 근저당금액을 제하고 전세보증금을 보전받는 일이 쉽지 않기 때문에 100% 안심할 수 없다. 또 집주인이 자주 담보물권을 설정하는 경우도 훗날 세입자의 안전에 위협이 될 수 있으므로 피하는 것이 좋다. 따라서 웬만해서는 선순위 근저당이 설정된 집에 전세를 들지 않는 것이 좋다.
가등기, 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다. 소유권이전청구권가등기는 매매계약에서 설명한 대로, 소유권이 불분명한 상태이며 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있고, 기존 소유주와 맺은 전세계약자는 전세금을 보호받을 수 없다. 가처분은 한 주택을 놓고 두 사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유권자 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보전한 상태를 말한다. 이런 상태에서 가처분등기를 한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법 점유자가 돼 강제 퇴거 당하는 것은 물론 전세금도 돌려 받지 못할 수도 있어 주의를 요한다.

<확정일자 받기>

확정일자란 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자인(印)을 말한다. 그 기입된 일자 현재 해당 문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것이다.
전세계약서에 받는 확정일자는 청구자의 성명과 문서명을 확정일자부에 기입하고 확정일자부의 번호를 계약서에 쓴 후, 확정일자인을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재하는 순서이다. 임대인의 동의없이 임차인 혼자 청구할 수 있으며 전세계약서를 공증받았을 경우는 이미 확정일자를 갖춘 것으로 간주돼 별도로 청구할 필요가 없다. 또 반드시 임차인이 해야 하는 것이 아니며 계약서를 소지한 사람이면 누구나 대신 받을 수 있다. 확정일자인을 동사무소, 등기소, 공증사무실에서 받을 수 있고 수수료는 1,000원이다.

리모델링 추진 3곳 중 1곳은 중단,보류

[GRAPH & CHART]로 보는 부동산




사업 추진 40% 이상 보류 또는 중단
아파트 리모델링 수직증축 및 일반분양 허용이 불허되면서 리모델링 초기 사업장의 사업 추진이 어려워 질 것으로 보인다.

부동산114 (www.r114.co.kr)에 따르면 서울, 경기에서 리모델링을 추진했거나 추진 중인 전체 물량 중에서 사업이 실질적으로 추진되는 곳은 52% 정도이다. 48% 이상은 사업 추진이 보류되거나, 사업 자체가 무산된 상황이다. 서울은 총 5만6천75가구 중에서 2만8천944가구로 58%, 경기도는 총 4만7천839가구 중에서 2만7천806가구로 52%가 리모델링 사업 추진에 나서고 있다.

서울은 강남, 서초, 노원, 성동에 집중되어 있다. 경기도는 사업 추진 중인 31개 단지에서 1기 신도시가 26곳을 차지한다. 추진되고 있는 사업장도 수직증축 법안 통과를 예상해 사업계획을 세우며 사업 추진 속도를 늦추고 있었다.

리모델링 추진 단지 옥석 가려 선택
리모델링 사업 방식이 기존대로 유지됨에 따라 조합원 추가 부담금이 줄어들지 않아 사업 추진 속도는 여전히 지지부진한 형태를 보일 것으로 전망된다. 또한, 리모델링 가능 연한이 도래한 준공 연도 15년 지난 아파트 거래 시장 투자 수요 관심도 줄어들 것으로 예상한다.

그러므로 리모델링 사업 추진이 원활해 사업 기간이 길어지지 않을 단지를 선택해야 한다. 입지여건이 양호하고, 소형면적으로 구성되어 조합원 사업 추진 의지가 높고 대단지보다는 500가구 미만의 소규모 단지가 좋다. 리모델링을 통해 성공한 서초구 방배동 궁전아파트(총 216가구)도 단지 규모가 적어 조합원 동의서 받기가 수월해 사업 추진이 5년 채 걸리지 않았다.

현재 리모델링 추진 방식은 전용면적 30% 이내에서 수평으로 늘려 짓거나 지상 1층에 필로티 구조로 할 경우 1개 층을 높여 지을 수 있다.

아파트 시장의 탈동조화(decoupling)

최근 부산지역의 아파트 가격 상승률이 경남지역뿐만 아니라 수도권 이외 다른 지역에 비해 상대적으로 높음을 두고 ‘부산 발 훈풍’이라 일컫고 있다. ‘부산 발’이라는 기점(origin)을 두고 나온 말이니 대전 등을 거쳐 서울,수도권을 종점(destination)하는 가격 상승의 방향성을 염두에 둔 것이라 이해할 수 있다. 즉, 부산의 아파트 매매가격과 청약열기 등의 상승세가 다른 지역으로 옮아 갈 것이라는 기대감이 반영된 결과라고 할 수 있다. 이런 와중에 얼마 전 행정복합도시인 세종시 첫마을 아파트 청약 결과 일반분양 1~3순위와 무순위 청약에서 2.4대 1의 경쟁률로 전 주택형이 청약 마감됐다. ‘부산 발 훈풍’의 물결효과(riffle effect) 때문일까?

마린시티 등 해운대로 대변되는 국지적인 시장의 가격 상승은 예외적이었지만 하향 안정세라는 추세는 현재까지도 부산지역의 가격 특성을 설명하기에 유효하다. 그렇다면 그럼에도 왜, 부산지역의 아파트 매매가격 상승과 청약 열기가 이슈화되는 것일까에 대한 설명이 필요하다. ‘부산 발 훈풍’으로 일컬어지는 부산지역의 가격상승의 배경은 이렇다. 아파트 가격이 꼭지를 향하던 2005년을 전후한 시점에 서울 및 수도권지역의 아파트 가격 상승에 대한 조치로 ‘8.31대책’ 등이 발표되면서 건설사들은 주 사업장을 서울과 수도권을 피해 부산 등 지방으로 이전한다. 사업장만이 바뀐 것이 아니다. 이때 야기된 고분양가와 중대형 평형의 공급 결과는 소비감소로 이어지면서 미분양 물량의 적체라는 문제를 잉태한다.

분양가는 높은 상황에서 중대형 평형이 공급되니 수요자들의 수요는 급감했고 2007, 8년의 금융위기와 최근의 유럽 발 재정위기에 이르기까지 이러한 추세는 현재까지 연장되었다. 이것은 결국 시장의 수급불균형이 내재적으로 커지고 있었음을 의미한다. 그러던 차에 여전히 가격 경쟁력이 높은 해운대라는 지역에 평균 수준의 분양가격으로 중소형 평형이 공급된 것이다. 몇 년 동안 시장 수요에 부합하지 않는 상품들에 비해 경쟁력이 있는 상품이 출시되자 당연히 사람들은 주목했고 그 결과는 높은 청약경쟁률로 나타났다. 즉, 바닥이라는 인식론이 확대된 상황에서 전세가 상승은 매매가격의 상승 모멘텀을 자극시켰고 입지와 가격 경쟁력이 있는 상품이 출시되자 청약경쟁률에 불이 붙은 격이다. 적절한 타이밍에 적절한 상품이 만든 ‘히트 엔드 런(Hit & Run)’ 상황인 셈이다.

부동산 정보업체인 부동산 114의 자료에 따르면 2010년 11월26일 기준 전국 평균 전세가격은 전주대비 0.08% 수준이나 부산은 0.16%로 서울, 대구의 0.05%의 두 배 이상의 상승세를 보이고 있다. 매매가격 역시 전주 대비 전국 평균 0.03% 상승했으나 부산은 0.14%로 6대 광역시 가운데 가장 높은 수준이다. 계절적 비수기임에도 이러한 가격 변동에 주목하는 것은 최근의 금리 인상과 연평도사태 및 국제 경제 여건이 좋지 않음에도 최근의 전세가 상승과 중소형 중심의 매매가격 상승이 자칫 소비자들의 가격 상승에 대한 ‘기대심리’를 부추길 수 있기 때문이다.

경제용어 가운데 ‘탈동조화(decoupling)’라는 용어가 있다. 사전적으로는 ‘동조화(coupling)의 반대 개념으로 한 나라 또는 일정 국가의 경제가 인접한 다른 국가나 보편적인 세계경제의 흐름과는 달리 독자적인 경제흐름을 보이는 현상’을 말한다. 부동산 시장과 관련해서는 ‘서울,수도권시장과 지방시장이 같지 않은 상태에서 독자적인 시장을 형성’하는 정도로 이해하면 될 듯 싶다. 물론 완전히 독자적인 것을 말하는 것은 아니다. 여전히 소비의 주체라고 할 수 있는 베이비부머들이 두텁게 존재하는 한 어느 정도의 영향을 주고받는 것이 불가피하지만 예전과는 확연히 다르다는 얘기다. 결국 부동산 시장의 차별화와 양극화가 진행된 결과라는 점에서 앞으로의 시장 상황 전개와 관련해서 의미하는 바가 크다 할 수 있다. 서울과 부산을 사이에 두고 나타나고 있는 가격 상승률에 기초한 최근의 ‘북저남고’ 현상은 탈동조화의 초기 모습일 수 있다는 점에서 이전의 상황과는 다르다. 서울ㆍ수도권과 지방이 다르고 지방 내에서도 각기 다른 시장이 존재한다. 각기 다른 것이 독자적인 특성을 보이는 탈동조화는 지방에서부터 시작되고 있는지 모른다.

등기부등본 보는 법

<부동산 등기란?>토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서 누가 점유하고 있는지 또는 소유하고 있는지 알기가 쉽지 않다. 때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재해 일반인에게 공시한다. 이것이 바로 부동산 등기제도이다. 따라서 누구든지 등기부를 열람하거나 등본을 발급받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번·지목·구조·면적 등 표시사항과 소유권·지상권·저당권·전세권·가압류 등 권리관계를 알 수 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경됐을 경우 등기가 되어야만 그 효력이 생긴다. 이 같은 등기의 의미를 간단한 예로써 알아보자. 예컨대, "갑"이 자신의 집을 "을"에게 매도하고 잔금까지 모두 받은 후 그 집을 다시 "병"에게 매도하고"을"보다 먼저 "병"에게 소유권이전등기를 해 주었다면, 그 집에 대한 소유권은 "병"이 취득하게 된다.

<등기부등본의 구성>
등기부등본은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소돼 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성된 등기부등본을 발급한다.

<등기부등본상 권리순위>
등기부에는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여 같은 구에서는 그 순위번호에 따라 등기의 순위가 가려진다. 또 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기의 경우는 순위보전의 효력이 있어 본등기가 이뤄지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위를 가린다.

<등기부등본의 확인사항>
등기부등본의 구성


등기부등본상 권리관계 분석

가). 소유권의 진정성 판단, 기타 권리취득 가능성의 확인사항

나) 권리분석 대상물의 기본적 확인사항


※ 넓은 의미의 권리분석
넓은 의미의 권리분석은 부동산의 물리적인 내용과 잠재적 활용가치를 가리킨다. 이 같은 부동산의 물리적 내용과 가치는 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장, 토지이용계획인원 등을 통해 확인할 수 있다. 건축물관리대장과 토지대장은 해당 건물과 토지의 물리적 내용을 알아볼 수 있는 장부이며, 토지이용계획확인원은 해당 토지의 행정적 규제사항을 확인할 수 있는 자료이다.

상가 임대계약시 확인사항

<점포 임차할 때 유의사항>① 계약은 당사자 사이의 합의만 있으면 되는 것이고 서면으로 하지 않은 구두계약도 계약으로서 효력이 있다. 그런데 계약서는 증거법상 처분문서라고하여 계약서작성 사실만 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 내용과 다은 사실인정을 할 수 없으므로 계약서와 다른 구두약속이 있다면 반드시 계약서에 특약으로 기재해 두어야 한다. 구두약속은 증인이 없으면 입증이 어렵고 증인이 있다 하더라도 법원은 당사자가 신청한 증인의 증언을 쉽게 믿지 않는다는 것을 유의하여야 한다.
② 임대인은 등기부등본에 기재된 점포소유자이어야 하고 만약 소유자 본인이 아닌 경우에는 소유자의 인감증명서와 인감이 날인된 위임장을 첨부하여야 한다.
③ 임차할 부분을 계약서에 특정해야 하는데 부동산 등기부등본상의 점포호수를 정확히 표시하여야 하고 면적도 건축물관리대장으로 확인하는 것이 좋다.
④ 임대인은 임대차기간 동안 임차인이 목적물을 사용수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 수선의무가 있고, 수선의무가 지연되어 목적물 일부를 사용할 수 없다면 그 부분에 대한 임대료 지급을 거절할 수 있으나 번거로울 수 있으므로 임대차계약 전에 점포의 구조와 시설상태 및 수리여부를 확인할 필요가 있고 상당한 수리를 요하는 경우 그에 관하여 합의하고 특약으로 명시하는 것이 좋다. 임대차계약을 한 경우 임대차 개시 당시의 목적물 현황을 사진으로 찍어 두는 것이 분쟁에 대비하여 필요하다.
⑤ 대형빌딩과 같이 다수의 임차인을 상대로 동일한 양식의 계약서를 사용한 경우는 "약관의 규제에 관한 법률"이 적용되는 약관에 해당된다. 약관은 사업자가 다수의 고객과 계약을 일정한 양식에 의하여 체결하는 계약의 내용이 되는 것을 말한다. 아울러 약관에서 고객에게 불리한 조항은 무효가 됨을 알아두어야 한다.

<계약시 권리금처리>

권리금이란 점포의 운영자가 가게를 운영하면서 확보한 고정고객 점포의 지명도등에 대한 대가로 새로 점포를 얻으려는 세입자에게 요구하는 웃돈을 말한다. 일종의 프리미엄이라 할 수 있는데 여기서는 보통 인테리어비용이 포함된다. 권리금은 대체로 건물주인이 묵시적으로 인정해 주지만 법적인 보장을 받지 못하는 맹점이 있기도 하다. 건물주가 모르는 권리금은 종종 건물주인이 직접 건물을 사용하고자 할 때 분쟁의 소지가 된다. 따라서 권리금이 붙은 점포를 얻을 때에는 이 같은 사항을 건물주인에게 알리고 "권리금 인정여부"에 대한 서명동의를 받거나 계약서에 권리금관계를 써 넣는 것이 좋다. 법적인 임대기간이 끝난 후 재계약을 하지 않고 상당한 시간이 지난 후 계약을 해지하기 위해서는 임대인은 6개월 전에 임차인은 1개월 전에 서면(내용증명)을 통해 당사자에게 해약을 통고해야 한다.

① 건물주가 바뀌었을 경우 보증금과 권리금은 어떻게 되는가?
임대기간 중 임대한 건물이 다른 사람에게 팔렸을 경우 임차권 등기를 갖추지 않는 한 새 건물주의 재량권이 우선이다. 임대료와 보증금을 올려줄 것을 요구하거나 여의치 않으면 비워달라 요구해도 따를 수밖에 없다. 이때 다시 그러한 일이 반복될 것에 대비하여 임차권 등기절차에 협력할 것을 임대인에게 요구할 수 있다. 계약서를 포기할 경우 거래 관행상 이사비용과 중개수수료 정도는 종전의 건물주에게 받을 수 있다.

② 권리금 회수는 어떻게 하는가?
점포가 수차례에 걸쳐 임차인이 바뀌면서 고객의 권리금이 형성되었을 때 건물주의 묵시적인 동의가 있다고 판단할 수 있다. 그리고 임대인이 보증금과 월세를 받으면 임차인이 누구든 상관없다고 여기는 경우도 마찬가지이다. 이러한 상황에 접할 때 임차인은 임대인에게 권리금에 대한 확인을 받아야 한다.

③ 계약종료 후 권리금 반환은?
임대차 기간은 상가임대차보호법으로 인해 2년기간을 단위로 갱신된다. 임대인이 점포계약을 갱신해 주지 않으면 임차인은 점포를 비워줘야 한다. 이때 보증금은 당연히 돌려받게 되지만 권리금은 점포사용 이외에 부수적으로 발생하는 특별이익에 대한 대가로 주고받는 것이기 때문에 반환을 청구할 수 없다.

소유권 이전등기

<소유권 이전등기란?>부동산매매계약에 의하여 부동산을 매입하여 매수인 앞으로 부동산 소유권을 명의 이전하기 위해 하는 등기이다. 이 신청에서 매수인은 등기권리자, 매도인은 등기의무자라고 한다.
부동산을 매수하여 등기이전을 할 수 있는 날로부터 60일 이내에 해야한다. (지연시는 과태료 부과)

<등기이전에 필요한 서류>

1. 매도인 준비서류

① 등기권리증(등기필증)
② 매도용 인감증명서 1통(매수인의 인적사항기재) : 발행일로부터 6개월이내
③ 양도신고확인서 1통(1가구1주택에서 3년이상 보유후 매도한 경우는 해당 안됨)
: 매도인이 잔금일전에 세무서에 거래 내용을 신고하면 발급 가능
④ 주민등록등본 1통(등기부상 주소가 기재되도록 가능하면 주민등록초본 발급을 권장)
⑤ 검인받을 매매계약서 4부(원본2부 사본2부도 가능)

2. 매수인 준비서류

① 토지대장 1통
② 검인계약서 2통
③ 건축물관리대장 1통
④ 본인의 주민등록등본 1통
⑤ 제1종 국민주택채권매입필증 1통
⑥ 등록세 영수필 확인서o통지서 각 1통
법무사를 통해 등기를 하는 경우: 매수인이 주민등록등본 2통을 추가적으로 준비하고 등록세, 인지세, 국민주택채권매입금액 및 수수료를 법무사에게 주면 된다.

<소유권 이전등기 절차>

바비인형이 되고 싶었던 김새롬, 하지만 이건 좀 무리수야

김희철 빼닮은 中 소년 화제 '너무 똑같아 소름이...'

[티브이데일리=김지현 기자 김은혜 중화권전문기자] 중국의 한 소년이 그룹 슈퍼주니어의 멤버 김희철과 닮은 외모로 화제를 모으고 있다.

최근 중국의 각종 커뮤니티 포털사이트 게시판에는 김희철과 쏙 빼닮은 얼굴을 한 중국의 소년이 누리꾼들의 이목을 집중시키고 있다.

눈,코,입이 매우 흡사해 중국 팬들을 놀라게 만든 것. 처음 이 소년의 사진은 중국 온라인에서 '김희철의 어린 시절 사진'이라는 제목으로 떠돈 바 있다. 닮아도 너무 닮아 김희철 당사자라고 생각했던 것.

하지만 이 소년은 김희철이 아닌 중국의 평범한 학생인 것으로 알려졌다. 실제로 소년은 김희철을 닮은 외모로 주변에서 높은 인기를 누리고 있다고 한다. 슈퍼주니어의 높은 인기 덕에 주목을 받고 있는 것.

사진을 본 누리꾼들은 "김희철과 정말 닮았다. 소름이 끼칠 정도로 닮았다", "김희철의 친동생이라고 해도 믿을 것 같다", "김희철과 만난다면 형제처럼 보일 듯"이라는 등의 댓글들을 올렸다.

한지우 "다한증수술 후 '땀녀' 별명 얻었다"

[TV리포트 박정민 기자] '베이글녀'로 주목받는 신예 한지우가 다한증수술을 받은 사실을 고백했다.

최근 케이블채널 MBC에브리원 '무한걸스 시즌3' 멤버들은 1박2일 여행을 떠났다. 이날 멤버들은 맏언니인 송은이의 제안으로 즉석에서 가방 검사를 받게 됐다.

갑작스럽게 진행된 가방 검사에 멤버들의 당황한 기색이 역력한 가운데 한지우의 가방에 있던 다이어리에서 '수술'이라는 표시가 발견돼 눈길을 끌었다.

멤버들이 "성형수술 아니냐"고 집요하게 묻자 한지우는 "다한증수술을 받았다"고 말했다.

그는 "손에 땀이 많아 수술을 받았는데 수술 후 겨드랑이와 등으로 땀이 옮겨와 '땀녀'라는 별명까지 얻게 됐다"고 말해 현장을 웃음바다로 만들었다. 방송은 13일 밤 12시 10분.

'할리우드 새댁' 김민 "한국 갈래요"… 물밑 접촉

이달 귀국 '컴백 타진'… 할리우드 감독과 결혼 6년만의 재개

'할리우드 새댁' 김민이 국내 배우 활동에 기지개를 켠다.

김민은 1월 말 활동 복귀를 위해 한국을 방문한다. 배우로서의 행보는 2005년 MBC <사랑 찬가> 이후 6년 만이다.

김민의 측근은 "김민은 영화감독 이지호와 결혼 이후 미국에 거주하며 내조와 육아에 힘써왔다"며 "남편의 조언과 격려 덕분에 활동 재개를 본격적으로 고민하게 됐다"고 말했다.

김민은 2006년 4월 할리우드에서 활동하는 영화감독 이지호와 결혼했다. 김민은 미국 LA에서 신접살림을 시작하며 공식적인 활동을 중단했다. 2008년 남편 이지호가 연출한 할리우드 영화 <내가 숨 쉬는 공기> 프로모션 차 고국 땅을 밟은 게 전부다. 김민은 당시 딸과 함께 귀국해 단아한 주부의 모습을 보여줬다. 김민은 최근 국내 미니시리즈 드라마 및 영화 관계자로부터 시놉시스 및 시나리오를 받으며 컴백을 준비하고 있다. 김민은 1월 말 귀국해 드라마 제작사 및 영화사 관계자와 미팅을 진행한 후 작품을 결정할 예정이다.

이 측근은 "김민이 결혼과 출산 육아 등으로 오랫동안 활동을 쉬었지만 변함없이 매력적이고 아름다운 모습이다"며 "2011년에는 배우 김민으로 대중을 만날 수 있을 것이다"고 말했다.

애프터스쿨 대만 직찍, 해맑게 만두먹는 리지 '너무 귀여워'

JYJ, TV서 ‘얼굴없는 가수’ 왜

‘아시아의 별’로 군림하던 동방신기 5명의 멤버가 오랜만에 가요계에서 동시에 활동하고 있다. 기획사 SM엔터테인먼트에 남은 유노윤호와 최강창민은 ‘동방신기’라는 이름으로, SM을 탈퇴한 김준수, 김재중, 박유천은 ‘JYJ’라는 이름으로 대중앞에 섰다. 멤버들은 전성기 때의 5명 그대로이고 팬들의 호응도 뜨겁지만 두 팀으로 갈라진 이들의 방송활동은 천양지차다.

동방신기는 지난 5일 공식컴백 이전부터 티저광고를 통해 복귀를 알려왔다. 이들은 음반 발매와 동시에 <뮤직뱅크> <쇼 음악중심> <인기가요> 등 방송 3사의 주요 음악프로그램과 <연예가중계> <한밤의 TV연예> 등 각종 예능 프로그램을 종횡무진 누비고 있으며 새 음반 <왜>도 각종 음반 판매량 집계 차트에서 주간 1위를 차지하며 건재를 과시했다. 유노윤호는 올 상반기 방송될 드라마 <포세이돈>에 캐스팅 된 상태이며, 최강창민은 배우 이연희와 함께 24일부터 방송되는 <파라다이스 목장>에 주연으로 출연한다.

JYJ 역시 지난해 10월 <더 비기닝>을 발매하면서 해외에서 50만장의 선주문을 기록했으며 드라마 <성균관 스캔들> OST도 10만장 넘게 팔아치우는 저력을 보여줬다. 특히 이 드라마에 출연했던 박유천은 폭발적인 인기를 얻으며 든든한 ‘이모부대’를 얻었으며, 뮤지컬계의 블루칩으로 부상한 김준수는 출연작마다 매진행렬을 이어가며 티켓파워를 보여주고 있다. 다음달 개막하는 뮤지컬 <천국의 눈물>은 그가 출연하는 1만5천석 전 좌석이 5분만에 매진됐다. 대중문화계에서 뜨거운 이슈를 끊임없이 만들어가는 이들은, 그렇지만 TV에서는 ‘얼굴 없는 가수’다. 본연의 무대인 음악프로그램은 고사하고 예능프로그램에서도 이들의 모습을 볼 수 없다. 지난해 말 KBS 연기대상 시상식에서 ‘연기자’ 박유천과 <성균관 스캔들> OST를 부른 가수로서의 ‘JYJ’가 대중들에게 얼굴을 내밀었을 뿐이다.

대중의 관심을 모으는 화제의 두 팀. 그렇지만 이들의 방송활동이 극명하게 갈리는 이유는 뭘까? 방송종사자들과 관계자들은 이에 대해 거대기획사와 방송사 사이의 역학관계에 따른 ‘눈치보기’라고 입을 모은다. 특정 기획사가 나서서 특정인의 출연에 대해 왈가왈부하는 것은 아니지만 거대기획사의 막강한 파워에 영향을 받지 않을 수 없는 방송제작진이 알아서 기는 상황이 연출되고 있다는 것이다. 거대 기획사들이 소속돼 있는 문산연(대중문화예술산업총연합회)은 지난해 JYJ 활동에 즈음해 이들의 활동 규제를 요청하는 공문을 각 방송사와 음반사 등에 보낸 바 있다.

MBC 예능국의 한 관계자는 “문산연 산하 제작자가 수십명이고 소속 가수들도 많은데 굳이 그들과 분란의 소지를 만들면서까지 특정한 한 팀을 출연시킬 필요는 없다는게 대체적인 생각”이라면서 “이에 대해 공식적으로 협의하거나 특정 기획사가 개별적인 의견 표명을 한 적은 없다”고 말했다. SBS의 한 예능PD도 “소속사와 법적 갈등을 겪고 있는 연예인을 출연시켜 괜히 시끄러워질 필요가 없다는 표면적인 이유도 있지만 현장에서 일하는 PD 입장에서는 아무래도 SM이나 JYP, YG와 같은 대형 기획사들의 눈치를 보게 되고 신경을 쓴다”면서 “막말로 JYJ 한 번 출연시켰다가 소녀시대, 샤이니, Fx를 자신의 프로그램에 출연시키지 못하면 어쩌나 하는 부담감을 느끼고 있다”고 털어놨다.

반면 방송국 안에서 기획사의 영향력을 덜받는 드라마국이나 교양국은 이들의 출연에 대한 부담감이 덜하다. 이 때문에 같은 방송사 내에서 이들의 출연을 두고 국간 갈등이 비화되기도 했다. JYJ가 지난해 말 녹화한 SBS <좋은 아침>은 당초 이달 5일에 방송될 예정이었지만 예능국의 반발로 방송이 보류된 상태다. 또 지난해 말 JYJ가 KBS 연기대상에 출연할 것으로 알려지면서 드라마국과 예능국 사이에는 “앞으로 음악프로그램에 가수들 섭외 안되면 책임질거냐”는 식의 설전이 오가기도 했으며, 문산연은 KBS 드라마국장 등을 방문해 이들의 출연을 철회해주기를 요청했다.

이같은 갈등에 대해 방송가에서도 시각이 엇갈린다. “거대 기획사가 우월적 지위를 이용해 암묵적으로 연예인의 활동을 막는 것”이라는 지적이 있는가 하면 한편에서는 “동방신기 분쟁과 같은 사례가 빈발하면 누가 제작에 나서려고 하겠느냐”는 반론이 맞서고 있다. 문화평론가 정덕현은 “잘잘못이 가려지기도 어려운 문제이고 양측간 앙금은 남아있겠지만 결국 중요한 것은 대중이 이들을 얼마나 원하느냐에 달려있다”고 말했다.

인기 높은 소형 아파트, 미분양도 꾸준히 팔려

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경기 미분양도 소형이 인기!
- 바로 입주 가능한 준공후 미분양 소형 중심으로 감소

소형 아파트 인기가 미분양에도 이어졌다. 국토해양부에 따르면 경기 미분양은 총 2만2247호로 전월대비 454가구 줄었다. 그 중 전용 85㎡ 이하 면적에서 265가구가 줄었다. 기존 소형 아파트 매매가격 상승세에 힘입어 상대적으로 금융 부담이 적은 중소형으로 거래가 이어진 것으로 보인다.
특히 준공후 미분양은 중소형아파트 위주로 소진됐다. 2010년 11월 말 기준 준공후 미분양은 7319호로 전월대비 70호 줄었다. 그 중 80% 수준인 54가구가 전용 85㎡이하 면적에서 감소했다. 2011년에신규입주물량 감소와 전셋값 상승등에 대한 부담으로 내집마련을 고민하는 실수요자들이 관심을 가진 것으로 분석된다.

기존 아파트 매매가격이 12월 들어 상승세로 돌아섰다. 특히 전용 60㎡ 면적 이하의 강세가 두드러진다. 매매가격 회복, 미분양 감소 등 일부 경기지표가 회복세로 돌아서면서 바닥론에 힘이 실리고 있다. 경기지역 미분양아파트도 기존아파트값 상승에 힘입어 중소형 면적 위주로 감소세를 이어나갈 것으로 예상된다

경매물건은 시세보다 싸다?

2010년 부동산시장은 침체기속에 관망세가 지배적인 가운데, 좀 더 싼 매물을 찾아, 임대수익이 가능한 매물을 찾아서 발품 팔기를 주저하지 않는 투자자들은 경매시장을 기웃거리고 있다.
장기간 거래부진을 벗어나지 못하고 있음에도 불구하고 서울 아파트값은 연초대비 11월말 현재까지 2.7% 하락한데 그치고, 땅값도 3/4분까지 1%만 떨어져 기대보다 가격 조정폭이 크지 않았다. 때문에 투자자들은 향후 가격상승을 낙관하기 어려운 현실 속에 기존 유통시장에서 매물을 찾기보다 좀 더 싸게 구입할 수 있는 경매시장으로 눈을 돌리고 있다. 11월말 현재 수도권 주거시설에 대한 법원경매 평균 응찰자수가 9개월 만에 최고치를 달리고, 낙찰건수와 낙찰률도 함께 오르는 추세를 보이는 등 부동산 경매시장은 그 어느 때 보다 분주한 한해를 보냈다.

경매란 사전적 의미로는 “물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는 다수의 사람(매수희망인)에게 청약을 실시해서 그 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래”를 말한다.
부동산 경매는 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접하기도 하지만, 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 경우 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 한다. 즉 채무자가 채무(빚)를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 그 대표적인 경우다.

부동산개발시장의 변화

민간의 부동산개발시장은 2개의 커다란 변화시기를 거치면서 발전하였다. 먼저, 1997년 IMF 외환위기는 고통스러운 시기였지만 한편으로는 새로운 이정표 역할을 하였다. 선진국의 각종 부동산개발 기법에 대한 관심이 높아졌고, 부동산 개발에 따른 이익보다는 다양한 리스크에 대한 경각심이 커지면서 새로운 부동산개발 금융상품과 기법들이 등장하게 되면서, 소위 PF(project financing)라 불리우는 사업방식이 매우 단기간에 시장에 도입, 안착되었다. 이에 따라 이전까지는 주로 건설회사 중심으로 이루어지던 개발방식이 시행사인 디벨로퍼가 적극적으로 가세하게 되었고 금융기관의 역할이 증대되면서 건설회사, 금융기관, 디벨로퍼가 부동산 개발을 이끌어가는 3주체로 등장하게 되었다.

그리고 2008년 미국발 금융위기는 부동산개발시장에 또 다른 변화를 가져오기에 충분했다. 2007년 이래의 부동산시장 침체와 더불어 금융위기를 거치면서 부동산시장의 중장기적 전망이 기복이 있기는 하지만 대세하락이라는 데에 대부분의 전문가들과 일반인들이 동의하고 있는 실정이다. 이에 따라 선분양을 중심으로 하는 개발방식은 건물완성후 임대운영하는 방식으로의 전환이 증가할 것으로 보인다. IMF 이후 오피스빌딩을 중심으로 한 임대운영형 사업방식에 대한 관심도와 투자가 증가하였으나, 이제 판매시설 등 기타 상업용 건물로의 확대가 예상된다. 대부분 멈춰버린 택지개발지구내 대규모 프로젝트 파이낸싱 사업에서 나타난 비주거부분의 분양 실패 경험과 임대운영방식인 영등포 타임스퀘어의 성공 사례가 변화 가능성을 보여준 계기가 되고 있다. 이러한 변화는 업무용이나 판매용 시설과 같은 상업용 부동산의 임대운영상 효율성을 제고할 수 있는 자산관리업무에 대한 중요도와 수요를 증가시킬 것이다.

한편 수요가 충분한 특정 지역과 도시형 생활주택이나 소형 오피스텔 등과 같이 사업성이 있는 용도에 있어서는 분양형의 개발사업방식이 계속될 것으로 보인다. 따라서 분양형과 임대운영형 방식의 민간부동산개발이 혼합되는 형태가 지속될 것이다. 그러나 미국발 금융위기를 거치면서 리스크에 대한 관리의 중요성이 더욱 커져 분양형 개발사업에서 특히, 부동산개발금융은 새로운 변화가 나타날 것으로 보인다. 최근 일부 금융기관에서는 디벨로퍼가 자기자본 20% 이상의 선투자를 할 것을 사업조건으로 요구하고 있으며, 건설회사의 지급보증방식이 어려워지면서 건설회사가 직접 개발사업을 시행하려는 수요가 증가하고 있고, 디벨로퍼도 자기자본 규모를 증가시키거나 직접 투자자를 모집하는 자기관리 리츠방식에 대한 진입을 시도하고 있다. 그러나 여전히 금융기관은 직접투자에 대한 노하우와 확신이 부족하여 머뭇거리고 있고, 건설회사는 디벨로퍼 또는 전문시공사라는 선택의 기로에서 부동산시장 상황에 휩쓸리고 있고, 디벨로퍼는 자기자금 조달능력에 비해 과대한 사업에만 관심을 갖고 있다.

특히, 초기 자금조달능력이 부족한 디벨로퍼는 변화하지 않으면 점차 시장에서 도태될 것이다. 자기자금 조달능력에 적합한 규모의 소형 개발사업부터 시작하여 경험과 브랜드를 확보하여 중장기적으로 성장하려는 노력이 필요하다. 또한 하방경직성이 강하고 사업비의 상당부분을 차지하는 토지비에 대한 부담을 완화하기 위해 지주공동사업에 대한 새로운 접근이 요구된다. 일본 동경의 롯본기힐즈와 아크힐즈를 개발한 디벨로퍼인 모리빌딩의 경우 10년 이상 지주를 설득하였고, 55년 이상 꾸준히 성공적인 사업을 창조한 사례는 우리에게 시사하는 바가 크다.

많은 문제점에도 불구하고 그동안 한국의 부동산 개발사업 주체들은 위기시마다 한 단계 발전하는 능력을 보여 왔다. 한국에서의 부동산개발 경험은 한국적 상황에서의 최선의 선택에서 나온 결과이며, 선진국에 뒤지지 않는 독자적인 노하우를 축적하였다. 향후 해외 부동산개발사업 분야로의 지속적인 진출과 개발 주체들의 발전적인 변화를 기대해본다.

2011년, 중소형 아파트 가격 전망

2010년 하락했던 아파트가격은 8.29 대책 이후 거래량이 증가하면서 하락세가 멈췄고, 내집마련을 미뤄 온 실 수요자들이 중소형 아파트 구입에 나서면서 10월의 수도권 아파트 거래량은 9월 대비 37.5% 늘었다. 2011년에는 수도권 입주물량이 올해의 약 37% 급감하고, 전세가격 상승까지 겹쳐서 중소형 아파트의 가격 상승이 불가피할 전망이다.

하지만 가격 상승의 수준은 과거 아파트 가격이 급등했던 지난 2002년과 2006년과는 다른 양상을 보일 전망이다. 2001년 말 기준 서울의 매매 대비 전세 비중은 57.2%로 전세금액에 40% 정도를 추가하면 매매 전환이 가능했고, 이처럼 높은 전세 비중은 2002년에 아파트가격이 연간 30% 급등하는데 견인차 역할을 했다. 반면 2010년 11월 현재 서울의 전세 비중은 평균 40.6%로 2001년보다는 낮은 수준이다.

또 아파트 가격이 연간 32.1%나 상승했던 2006년은 2005년 말 기준으로 서울의 평균 전세 비중이 41%로 지금의 전세비중과 비슷한 수치였지만, 세입자가 매매 전환을 위해 보태야 하는 추가 금액으로 볼 때 과거 2005년과는 차이가 있다. 앞서 설명한 2001년의 경우 전세에서 매매 전환할 때 추가 금액은 3.3㎡당 261만원에 불과했고 2005년 역시 650만원 수준이었지만, 2010년 현재 매매 전환 비용은 3.3㎡당 961만원에 달하고 있다. 즉, 100㎡의 아파트를 구입하기 위해서 2002년에는 전세금액에서 7,800만원, 2005년에는 2억원 정도가 추가로 필요했지만 2010년에는 3억원의 자금이 더 있어야 전세에서 매매로 전환이 가능해졌다. 그만큼 전세비중이 높아지더라도 세입자가 바로 매매 수요로 전환되기 어렵다는 의미이다.



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아파트의 수급측면에서도 다행히 가격 상승 우려가 있는 99㎡ 미만의 수도권 중소형 아파트의 입주물량은 2010년보다 4.6% 감소에 그칠 전망이다. 공공에서 공급한 분양, 임대 물량이 민간건설회사의 공급감소분을 보완 할 것으로 예상되기 때문이다. 또한 소형 아파트 가격 급등의 주요 원인으로 작용하던 아파트 멸실 물량도 강남 저밀도지구의 재건축이 한창이던 2005년에는 연간 4만호 이상에 달했지만 2010년에는 220호로 감소했고, 2011년 역시 크게 증가하지 않을 것으로 예상된다.




그렇다면 중소형 아파트 중에서는 어떤 아파트가 오를까?
매매 대비 전세 비중이 높은 지역의 아파트가격이 상승할 가능성이 높다. 상대적으로 매매가격이 비싸고 전세비중이 낮은 강남권이나 인기지역보다는 오히려 저렴한 서울의 외곽이나 수도권의 국민주택 규모 이하의 아파트가 오를 가능성이 높다. 특히 업무중심 지역 주변과 역세권 등 생활환경이 우수한 소형 아파트는 봄 이사철을 앞두고 상승세로 전환될 것으로 전망된다. 이미 지난 2주간 가격이 오른 아파트의 특성을 살펴보면, 수도권에서 전세 비중이 60%를 넘은 지역에서 아파트가격이 조금씩 움직이는 경향을 보였다. 또 재건축이 어려워지면서 노후 단지보다는 상대적으로 새 아파트들의 움직임이 빠른 것으로 나타났다. 따라서 2011년 내집마련 희망자들은 자기자금에서 너무 무리하지 않는 선에서 전세 비중이 높고 생활여건이 양호한 중소형 아파트를 선택하는 것이 좋겠다.



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신풍속도, 혁신학교로 학군수요 몰린다

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혁신학교 주변 전세부족 새로운 풍속도
흔히 학군 수요는 입시 성적이 좋은 학교를 따라 움직인다고 생각하지만 공교육 개혁 방안으로 혁신학교가 새롭게 떠오르면서 주변으로 전세 부족 현상이 함께 나타나고 있다. 경쟁 위주의 교육에서 탈피해 새로운 교육 대안을 찾는 학부모들이 늘면서 `혁신학교 지정=전세 부족`이라는 새로운 풍속이 곳곳에서 포착돼고 있다.

부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 혁신학교 주변 전세가격 변동률은 상위 시.구에 비해 상대적으로 높은 것으로 조사됐다. 혁신학교가 위치한 고양시 일산동(일산중학교)은 고양시에 비해 높은 전세 상승률을 보였다. 구름산초등학교가 위치한 광명소하동을 비롯해 보평초등학교가 있는 판교 삼평동 역시 주변 지역에 비해 높은 전세값 상승률을 나타냈다.

내년부터 서울도 혁신학교 운영, 주변지역 학군수요 몰릴 경우 전세부족 심화될 수도
경기지역은 9월 기준 총 43개 학교가 혁신학교로 지정되어 운영되고 있다. 서울시도 올해 총 23개 학교(초 10개교, 중10개교, 고3개교)가 혁신학교로 지정되어 내년부터 혁신학교로 운영된다. 더나아가 2014년까지 순차적으로 300개 학교를 혁신학교로 지정 운영할 계획이다.

※ 혁신학교란 경기도교육청이 핵심 사업으로 추진하는 공교육정상화 모델이 되는 학교이다. 2009년 9월 13개교로 출발한 혁신학교는 공교육개혁에 대한 국민적 기대 속에서 2010학년도에 총 43개교로 확대된데 이어, 2010년 11월 34개교(예비지정 포함)가 추가되어 총 77개교로 늘어났다.

올해 주택 경매시장 부산, 울산 인기 높았다

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올해 주택경매시장 부산, 울산 강세
올해 주택경매시장은 수도권보다 광역시 특히, 부산과 울산 등이 강세를 보인 것으로 나타났다. 올해 1월부터 12월까지 대법원 경매정보 매각가율 통계를 살펴본결과,올 한해 주택공급부족으로 아파트 가격이 상승세를 보인 부산지역 매각가율은 92.1%로 70%대에서 80% 초반대로 나타난 수도권역보다 10%이상 이상 높은 것으로 나타났다. 특히 경기권은 입주물량 증가로 매매가격 하락세가 지속되면서 경매시장 매각가율도 전국 매각가율 79%보다 유일하게 낮았다.

비아파트 주택상품도 매각가율 부산이 특히 높아
단독다가구나 연립, 오피스텔 등 비아파트 매각가율도 수도권보다 대부분 부산및 울산의 강세가 두드러졌다. 단독주택도 서울(90.5%) 경기(73.3%) 인천(85.2%) 보다 울산(96.6%)의 매각가율이 높았고 전국 최저 수준인 광주(64.8%)와 비교하면 30% 이상 높은 것으로 나타났다. 연립이나 다세대,빌라 등 일반주택도 수도권역에 비해 부산(92.8%)이 특히 높았다. 올해 부산·울산 등 경남권 아파트시장에 물건 부족사태가 지속되면서 매매가격 오름세가 지속되자 저렴한 매물을 원하는 수요가 경매시장으로 이동하면서 아파트를 포함 일반 주택 매각가율도 높아진 것으로 분석된다.

울산지역 다가구, 오피스텔은 감정가보다 더 비싼 금액에 낙찰돼
울산지역에서는 감정가보다 매각가가 더 높은 낙찰사례가 나타나 경매시장이 열기를 보였다. 주로 임대사업 목적으로 새롭게 조명받은 단독다가구주택이나 오피스텔 등의 매각가율이 높게 나타났다. 소형아파트 물량 부족으로 투자수요가 경매시장에도 영향을 미친 것으로 분석된다.

내년 입주물량이 급감할 것으로 알려지면서 전반적인 주택시장 분위기가 심상찮다. 내년 주택가격이 회복할 것이라는 전망이 나오면서 시세보다 저렴한 가격으로 매입할 수 있는 경매시장에도 수요가 꾸준할 것으로 예상된다.

※ 매각가율: (매각가/감정가)*100 으로 수치가 100을 넘으면 감정가보다 매각가가 더 높은 수치임
※ 평균 : 각 주택상품(아파트, 단독, 다가구, 연립주택,다세대,빌라,오피스텔) 매각가율 평균치
※ 자료 : 대법원 경매정보 용도별 매각통계 2010년 1월~12월 기준

내년 서울 재개발, 재건축 공급물량 증가

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내년 서울 재개발,재건축 공급물량이 올해보다 크게 늘어날 전망이다. 제도 변경과 분양 시장 악화로 분양 일정이 연기된 사업장이 최근 집값 안정세로 내년엔 분양에 나설 것으로 예상되고 있기 때문이다.

부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 2011년 서울에서 재개발(도시환경정비사업 포함), 재건축 아파트 공급 가능한 물량은 총 31개, 2만5428가구로 집계됐다. 올해와 비교하면 사업장(30곳)수는 비슷하지만 공급된 물량(1만1411가구)은 두배 증가했다. 10개 재개발 사업장 중 성동, 서대문, 마포, 동대문 등 8곳이 천가구가 넘는 대단지 아파트가 공급된다.

구별 공급물량은 △동대문구(3곳, 총 5,158가구) △서대문구(3곳, 총 4,738가구) △성동구(4곳, 총 4,310가구) △마포구(2곳, 총 4,213가구) 순이다.

서울 재개발,재건축 공급 물량은 2008년 금융위기와 부동산 경기 침체로 분양 일정이 지연되며 감소 추세였다. 최근 부동산 경기가 서서히 회복 조짐을 보임에 따라 2008년까지 관리처분인가를 통과한 사업장들이 분양을 재개할 것으로 예상한다.

따라서 내년에 재개발,재건축 아파트 공급이 순조롭게 분양이 진행되면 서울 도심권 아파트 공급 물량이 눈에 띄게 증가하고, 2~3년 입주시점에는 전세난 해소에 도움이 될 것으로 보인다.

오피스텔 시장 전망과 투자 전략

지난 2010년 수도권 아파트값은 재건축을 비롯해 일제히 하락세를 보였지만 오피스텔은 서울 지역이 3.4% 오르는 등 상대적인 강세를 보였다. 전,월세 가격도 소형 오피스텔을 중심으로 상승했다. 한정된 공급량에 비해 관심 수요가 늘어났기 때문이다. 아파트 전세물건이 부족해 대체 상품으로 떠올랐고 당장 내 집을 마련하기 힘든 젊은 세대, 신혼부부와 싱글족 같은 소규모 세대가 도심 오피스텔을 선호하면서 수요가 몰렸다. 집값 하락과 부동산 시장 침체로 투자성이 저하되면서 임대사업을 목적으로 하는 투자 수요도 증가했다. 은퇴를 시작한 베이비부머 등 매달 안정적인 현금흐름을 원하는 투자수요자들의 관심이 꾸준히 이어질 전망이다.

반면 연간 서울 수도권에 공급되는 오피스텔 분양, 입주 공급 물량은 각각 5천여실 안팎으로 많지 않아 수요가 몰릴 경우 수급불균형이 나타날 것으로 보인다. 임대료는 물론 매매가격 상승이 이어질 수 있다. 수익성이 우수한 도심과 역세권, 업무지구 주변과 대학가, 주거 선호지역 등지의 오피스텔이 인기를 끌 전망이고 2011년 분양에 나서는 신축 오피스텔에도 수요 관심이 예상된다. 특히 올해 선보일 오피스텔 사업장은 마포, 성동구, 정자동 등 대부분 세입자 구하기가 수월한 역세권과 업무시설 밀집지역 주변에 위치해 있어 높은 관심이 예상된다. 문정동과 천호 일대, 인천 및 경기 주요 도시에서도 비교적 규모가 큰 단지형 오피스텔 물량이 선 보일 예정이어서 눈길을 끌 전망이다.

오피스텔 투자할 때 주의할 점은,
기존 오피스텔은 상대적으로 매입 투자금 부담이 적고 기존의 운영 이력을 보면 구체적인 수익률을 예측할 수 있다. 대신 노후 건물일수록 관리비나 수리비 부담이 커지고 세입자들의 선호도가 떨어지는 단점이 있다. 반대로 신축 오피스텔은 최신 디자인과 외관, 시설 등으로 인해 세입자를 유치하기 수월하지만 초기 매입자금이나 분양가 부담이 크다는 약점이 있다. 또한 정확한 공실과 수익률 산정이 쉽지 않다. 따라서 투자자 개인의 자금력과 투자 기간, 목표 수익률에 맞춰 기존 오피스텔과 신규 분양상품 중에서 매입 대상을 결정하는 것이 좋다.

그 밖에 오피스텔에 투자할 때는 지역별, 상품별로 투자성이 크게 차이가 날 수 있기 때문에 배후수요가 탄탄하고 공실률이 낮은 곳에서 임대료가 잘 나오는 상품을 선별 투자해야 한다. 또한 현장 실사와 구체적인 투자수익률 분석을 거쳐 개별 상품의 수익률을 꼼꼼하게 따져보고 투자 결정을 내려야 한다. 최종 수익률을 따질 때는 초기 매입자금뿐만 아니라 관리비용, 세금부담, 감가상각 등 추가적으로 소요될 제비용을 모두 포함해야 최대한 정확한 수익률 예측이 가능하다.

최근 수요 선호도가 높은 소형 오피스텔이 투자 대상으로 적당하고 복합건물이나 단지형 오피스텔처럼 규모나 시설, 편의시설 등이 잘 갖춰진 오피스텔이 좋다. 수요 선호도가 높아 공실이 적고 월세도 비교적 높게 책정되기 때문에 임대사업 목적의 투자자에게 적합하다. 최근에는 스튜디오형과 분리형, 원룸과 투룸 등 다양한 유닛도 개발돼 수요 니즈에 따라 선택의 폭도 다양해졌다. 바닥난방면적 확대 등 완화된 건축규제에 맞춰 지어진 곳이면 더욱 유리할 수 있다.

관리비가 과도하게 비싸지 않으면서 월임대료와 분리돼 있는 상품이 임차인 구하기에 수월하고 세입자의 심리적 부담을 줄여준다. 건물 관리나 임차인 관리 등을 담당하는 전문 중개업소나 업체가 따로 있으면 임대 경험이 없는 투자자들도 세를 놓고 운영하기 수월하다.

오피스텔의 경우 아파트 등에 비해 매매가격 자체 상승폭이 크지 않고 대체로 임대수익률만으로 투자성을 판단해야 하므로 실질 임대수익률이 높아야 하며 경매나 급매물 매입 등을 통해 투자금을 최소화하고 수익률을 극대화하는 방안을 찾는 것이 중요하다. DTI 규제가 적용되지 않으므로 적절한 소액 대출을 이용해 레버리지 효과를 살려보는 것도 방법이 될 수 있다.

또한 아파트에 비해서 초기 매입자금 부담이 적고 임대수익률이 높기는 하지만 처분할 때 매매차익을 기대하기 어렵고 아파트와 비교하면 전용률이 낮은 경우가 많으므로 실평수 기준의 3.3㎡당 분양가를 따져보는 절차도 필요하다.

한편 아파트처럼 오피스텔도 대형 시공사의 브랜드 오피스텔이 최근 좋은 분양성적을 내고 있어 앞으로는 오피스텔도 인기 브랜드를 단 상품들이 지역 랜드마크로 자리매김할 전망이다. 최근 분양하는 오피스텔 물량 중에는 시리즈 분양을 통해 오피스텔 자체 브랜드를 강화하려는 시도를 하는 곳도 찾아볼 수 있다. 신축 오피스텔 투자를 위해 청약 대상을 고를 때 참고할 대목이다.

동방신기 런닝맨 촬영 직찍 '너무 귀엽잖아'

송승헌-김태희, 폭풍 로맨스? 포복절도‘엉겁 베드신’화제

‘안구정화커플’ 송승헌, 김태희가 포복절도 ‘엉겁 베드신’으로 또 한번 안방 극장에 웃음 폭탄을 선사할 예정이다.

송승헌, 김태희는 MBC 수목드라마 '마이 프린세스'(극본 장영실, 연출 권석장, 강대선 /제작 커튼콜 제작단)에서 몸을 사리지 않는 코믹 연기로 안방극장을 뜨겁게 달구고 있는 상황. 11일 방송될 3회 분에서는 급기야 두 사람의 뜻하지 않은 베드신이 깜짝 공개될 예정이라 시청자들의 기대감을 모으고 있다.

극중 천방지축 짠순이 여대생 이설(김태희)은 자신이 공주라는 사실과 함께 생존해있는 줄로만 알았던 아버지의 별세 소식을 전해 된 후 충격에 빠진 상황. 이에 충격을 받은 이설은 해영의 도움을 얻어 엄마 다복(임예진)이 운영하는 펜션으로 내려가게 된다.

이런 상황을 전혀 모르고 있는 엄마는 고급스런 차를 타고 온 해영을 맘에 들어 하게 되고 두 사람을 이설의 작은 방에 머물게 한다. 엉겁결에 이설의 방으로 들어온 두 사람. 어린 시절 사진이 담긴 앨범을 보자는 해영과 이를 막으려는 이설의 몸싸움으로 티격대던 두 사람은 급작스럽게 침대에 포개지는 상황을 맞닥뜨리게 된다. 송승헌의 얼굴과 민망한 김태희의 행동이 절묘하게 조화를 이루며 야릇하고 어정쩡한, 포복절도 베드신(?)이 탄생하게 된다.

송승헌과 김태희는 다소 민망할 수 있는 자세의 연기에도 불구하고 능청스런 표정과 행동으로 베드신을 완벽하게 소화해 내며 촬영장을 웃음바다로 만들었다. 두 사람의 망가진 코믹 연기가 회를 거듭할수록 자연스러워지면서 그야말로 두 사람의 ‘찰떡 코믹 호흡’이 여지없이 드러나고 있는 것. ‘안구정화커플’이 보여주는 기대 이상의 코믹 연기가 반전의 효과를 더해 시청자들에게 더 큰 웃음을 선사하고 있는 셈이다. 제작진의 한 관계자는 “시청자들의 뜨거운 응원에 힘입어 두 사람의 코믹 연기가 무르익고 있다. 앞으로 계속 될 ‘송승헌, 김태희표 로맨틱 코미디’를 기대해 달라”고 전했다.

한편 송승헌과 김태희, 박예진과 류수영을 비롯해 연기파 중견배우인 이순재, 임예진 등이 호흡을 맞추고 있는 MBC 새 수목극 '마이 프린세스'는 시청자들의 폭발적인 지지에 힘입어 새로운 수목극 강자로 떠올랐다. 천방지축 여대생 이설이 대한민국 마지막 공주로 밝혀지면서 앞으로 황실 로맨스 코미디는 또 어떻게 전개될 지 시청자들의 기대가 모아지고 있다.

문근영의 눈물의 호소는 허사였나? [배국남의 직격탄]

[마이데일리 = 배국남 대중문화전문기자] "단순히 시청률로 평가 받는 현실 속에서, 드라마를 만들어가는 과정이 너무나 열악하다. 드라마를 마음껏 만들 수 있도록 방송국과 제작사 측의 개선이 필요한 것 같다. 나 또한 연기에 최선을 다 할 테니 드라마의 제작 과정을 개선해 달라!”

2010년 12월 31일 열린 2010 KBS 연기대상 시상식은 1일로 넘어서고 있었다. 그리고 여자 최우수 연기상을 수상자가 발표됐다. 바로 ‘신데렐라 언니’와 ‘매리는 외박중’의 여자 주연을 맡아 열연한 문근영이 전인화와 공동수상했다. 문근영은 최우수상 트로피를 받고 기쁨의 눈물을 흘렸다. 그리고 그 눈물은 절박함으로 변했다. 시청률 지상주의와 열악한 방송사 드라마 제작환경 개선을 요구하는 호소였다.

하지만 문근영의 의미 있는 호소는 소리 없는 메아리가 돼버렸다. MBC의 일일극 ‘폭풍의 연인’이 조기조영은 문근영의 절박하면서도 의미있는 호소를 무력화시키는 단적인 사례다. 김민자, 최명길, 정보석 등 기라성같은 연기자들과 스타 작가 나연숙, 연출 고동선이 나선 ‘폭풍의 연인’은 120회 예정으로 방송에 돌입했으나 11일 현재 36회가 방송됐다. 이같은 상황에서 전격적으로 조기종영이 결정됐다. 이달말까지 방송을 하고 끝낼 예정이다.

일일드라마가 기획방송분의 3분1시점에서 전격적으로 조기 종영되는 것은 유례가 없는 일이다. 방송사가 이런 유례가 없는 일을 벌인 가장 큰 이유는 낮은 시청률이다. 방송사 등에서 여러 가지 이유를 말하지만 조기종영의 가장 큰 원인은 5%대 낮은 시청률이다. 방송사는 매번 말한다. 방송의 진정한 주인은 시청자라고. 방송사에선 5%의 시청자는 안중에도 없다. 오로지 높은 시청률을 기록해 많은 광고 수입을 올리는 데만 혈안이 돼 있다.

MBC의 시청률 지상주의 행태의 또 다른 그림도 있다. 월화 드라마 ‘역전의 여왕’의 연장방송이다. 15%대로 안정적인 시청률을 보이자 20회로 끝날 예정이었던 이 드라마를 10회를 늘리는 고무줄 편성을 단행했다.

시청률에 의한 이같은 조기조영과 연장방송의 행태는 드라마의 제작상황을 열악하게 만든다. 시청자의 눈길을 끌기위해 수단과 방법을 가리지 않게 되면서 드라마는 자극성과 선정성, 폭력성으로 얼룩지는 막장 드라마의 양산을 낳았다. 이 때문에 적지 않은 드라마들이 사람들의 정서에 긍정적인 영향을 미치는 문화적 가치를 상실한 채 시청자의 정서를 황폐화시키는 악영향을 끼치고 있다.

그리고 시청률에 따른 조기종영과 연장방송 행태는 완성도 높고 독창성 있는 드라마의 설자리를 잃게 한다. 뿐만 아니라 좋은 평가를 받는 드라마도 무분별하게 연장시켜 완성도를 추락시켜 졸작으로 전락시킨다. 그리고 시청률 지상주의에 따른 조기종영과 연장방송의 행태는 연기자나 제작진 모두를 창작의 열정을 위축시키는 결과를 낳는다.

이렇기 때문에 열정을 갖고 연기에 임하고 있는 한 여자 연기자, 문근영의 눈물의 의미 있는 호소가 허사가 돼서는 안 된다. 제발 시청률로만 드라마의 모든 것을 재단하고 평가하며 종영과 연장을 결정하는 행태는 개선돼야한다.

마리아 메노우노스, 비키니 탓에 하반신 노출 사고

할리우드 섹시 여배우 마리아 메노우노스(32)가 하반신이 노출되는 아찔한 사고를 겪었다.

3일 미국 뉴욕데일리뉴스에 따르면 마리아 메노우노스는 마이애미 해변가에서 비키니 차림으로 공놀이를 하던 중 하의가 한 쪽으로 쏠리면서 하반신이 노출되는 사고를 당했다.

마침 현장에 있던 한 파파라치에 의해 노출 현장이 사진으로 포착됐다. 뉴욕데일리뉴스는 메노우노스의 노출 부위에 ‘TOO HOT FOR FAMILY WEBSITE’(가족들이 보기엔 너무 선정적)이라는 이미지 문구를 넣어 모자이크 처리를 했다.

메노우노스는 이날 노출 사고에 대해 자신의 트위터에 “파파라치가 즐거웠던 모양”이라는 글로 여유있는 반응을 보였다.

한편 모델 출신인 메노우노스는 2002년 엔터테인먼트 투나잇 특파원과 미국 원 뉴스 리포터 출신으로 2005년 ‘판타스틱4’를 통해 인기를 얻었다. ‘키킨 잇 올드 스쿨’(2007)과 ‘트로픽 썬더’(2008)에 출연했다

고현정 역대 말말말… 도발적 발언 방송불가 수준

배우 고현정의 독특한 화법이 신묘년 새해 벽두부터 화제를 모으고 있다.

고현정은 조인성 천정명 김남길 등 함께 출연한 남자배우들에게 "결혼하자"고 농담할 정도로 직설적이다. 3일 MBC FM4U <두시의 데이트>에서 DJ 윤도현이 "천정명 조인성 김남길 등 같이 연기한 남자 연예인들을 전부 군대에 보냈는데 날씨가 추우면 그들이 생각나나?"라는 질문에 "네"라며 답했다. 누가 가장 생각이 많이 나는가 묻자 "(천)정명이 제대를 했는데 고생을 굉장히 많이 한 것으로 알고 있다"며 "(조)인성이 현재 병장이고 5월에 제대를 한다. 공군이라 기간이 제일 기니까 힘들지 않을까?"라고 말했다. 고현정은 이어 "윤도현이 남자로 느껴지나"는 질문에도 바로 "예"라고 답했다.

고현정은 여배우의 외모에 대해서도 솔직한 평을 했다. 그는 윤도현이 "요즘 눈에 들어오는 여자후배가 누구냐"고 묻자 "평소엔 예쁜 친구들을 잘 안 보는데 시상식에서 본 (신민아는) 너무 예쁘더라. 좀 짜증나려고 했다"고 말했다.

SBS <연기대상>에서는 수상 소감 중 권상우에게 "도야, 하도야가 아니라 이제부터는 내도야야. 1년에 한 두번씩 연락해. 안 그럼 혼나"라고 말했다.

 고현정은 <연기대상>에 앞서 12월29일 방송된 SBS <좋은 아침>에서는 "어떤 키스가 멋진 키스냐"는 물음에 "키스가 달갑지 않다. 구강에 균들이 많다"고 말해 듣는 이를 놀라게 했다.

고현정은 결혼과 연애, 연예인의 활동 등에 대해 남다른 철학을 내놓기도 했다. 지난해 여름 김제동이 진행한 한 언론과의 인터뷰에서 "우리가 성녀처럼, 대통령처럼 취급받고 싶어한다면 그건 정신병자야."(연예 활동) "연애를 하고 싶지만 냉정히 말해 나에겐 아내 역할을 해줄 사람이 필요해. 내가 아내가 될 자질이나 소양은 부족한 것 같아."(연애관) "내가 말하는 결혼의 의미는 같은 방을 쓴다는 것보다는 기업합병에 가까운 의미라고 해야 하나? 어쨌든 서로를 인정하고 존중하면서 내 편, 동지가 돼 주는 거지."(결혼관) 등 이색 발언으로 화제에 올랐다.

고현정은 2006년 <해변의 여인> 제작보고회에서 "극중 제 대사인 '지랄''똥차'거의 일상용어다" "같이 잠을 자야 애인이지" 등이라고 말해 참석자들을 당황케했다. 2009년 <여배우들>을 앞두고 가진 인터뷰에서는 "여배우라고 너무 무난하게 가서는 안 된다. 가끔 걱정거리도 안겨줘야 한다"고 말하기도 했다.

한 팬은 "고현정은 솔직한 발언과 막말을 구분하지 못하는 것 같다"며 "비를 너무 많이 맞는 것 아니냐"고 꼬집었다. 또 다른 팬은 "여배우라고 해서 가식적인 모습만 보여야 하나. 솔직한 모습이 오히려 신선하다"고 말했다.